전세 계약, 이제는 꼼꼼한 확인이 필수입니다.

수많은 사람이 꿈꾸는 내 집 마련의 시작, 전세 계약. 하지만 최근 들어 급증하는 전세 사기로 인해 많은 분들이 불안함을 느끼고 계십니다. 

어렵게 모은 소중한 전세 보증금을 지키기 위해서는 계약 전후로 꼼꼼한 확인 절차가 필수적입니다. 이 글은 2025년 기준, 가장 최신 정보를 반영하여 전세 사기 예방에 대한 모든 것을 알려드립니다. 

등기부등본 확인부터 안전계약 방법까지, 이 가이드만 있다면 복잡한 서류와 절차 속에서도 나의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

등기부등본부터 전세보증보험까지! 알아두면 돈 되는 부동산 상식 7가지

계약 전 필수 확인사항 - 등기부등본을 정복하세요

전세 사기 예방의 첫걸음은 바로 등기부등본을 정확하게 확인하는 것입니다. 등기부등본은 주택의 주민등록증과 같은 역할을 하며 소유권과 관련된 모든 권리관계를 보여줍니다.

갑구(甲區) 확인 : 진정한 집주인은 누구인가?

• 소유권에 관한 사항 : 갑구는 현재 소유주가 누구인지, 소유권 이전 내역이 있는지 등을 보여줍니다. 계약하려는 임대인의 신분증과 등기부등본상의 이름이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
• 압류 및 가압류 : 해당 주택에 압류나 가압류가 걸려있는지 확인해야 합니다. 만약 이러한 권리관계가 있다면, 집주인의 채무로 인해 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으므로 계약을 신중히 고려하거나 피해야 합니다.

을구(乙區) 확인 : 빚더미에 앉은 집은 아닌가?

• 근저당권 : 을구는 주로 주택 담보 대출과 같은 근저당권 설정 내역을 담고 있습니다. 임대인이 주택을 담보로 얼마나 많은 빚을 졌는지 확인할 수 있습니다.
• 안전한 근저당 비율 : 일반적으로 주택 매매가 대비 근저당 비율이 50%를 초과하는 경우에는 위험하다고 판단합니다. 전세 보증금과 근저당 금액의 합계가 매매가를 초과하는 경우, 경매로 넘어갈 시 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성이 높습니다.
• 말소 조건 특약 : 계약 시 잔금일 전까지 근저당을 말소하는 조건으로 특약을 넣고 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

전세 계약서 작성 시 보증금을 지키는 핵심 특약

전세 사기를 막기 위해서는 계약서에 보증금을 보호할 수 있는 특약을 반드시 추가해야 합니다.

• 특약 1 : 임대인 신분 확인 특약 : "임대인은 계약 시 명시한 소유자 본인이며 만일 허위 사실로 인한 계약 무효 시 계약금 및 보증금 전액을 반환한다."와 같은 문구를 포함시켜 본인 확인 절차를 강화합니다.
• 특약 2 - 잔금 지급 시 등기부등본 재확인 특약 : "임차인은 잔금 지급일 당일, 등기부등본의 변동사항이 없을 시에만 잔금을 지급하며 변동사항 발생 시 계약을 무효로 한다." 이 특약을 통해 계약 후 잔금일까지 발생할 수 있는 소유권 변동이나 추가 대출을 막을 수 있습니다.
• 특약 3 - 보증보험 가입 특약 : "임대인은 임차인의 전세보증금 반환 보증보험 가입에 적극 협조한다." 이 특약은 임대인의 동의가 필요한 보증보험 가입 절차를 원활하게 진행하는 데 도움을 줍니다.

계약 후에도 놓치지 말아야 할 세 가지 절차

계약서에 서명했다고 끝이 아닙니다. 이 세 가지 절차를 통해 보증금에 대한 강력한 법적 보호 장치를 마련해야 합니다.

전세계약 후 반드시 해야 할 확정일자 받는 완벽 가이드

• 확정일자 받기 : 전입신고를 하면서 계약서에 확정일자를 받으세요. 확정일자는 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 부여합니다. 이 권리는 등기부등본에 기록된 근저당권 등보다 우선순위를 가질 수 있어 매우 중요합니다.
• 전입신고 하기 : 계약한 주소지로 반드시 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 주택임대차보호법상 대항력을 갖추는 요건으로 집주인이 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있게 됩니다.
• 전세보증금 반환 보증보험 가입 : 전세보증금 반환 보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험 등 보증기관이 대신 보증금을 지급하는 제도입니다. 계약 전 안전계약 방법으로 집주인의 동의를 얻어 이 보험에 가입하는 것이 가장 확실한 보증금 보호 방법입니다.

안전한 전세 계약, 이제 당신도 전문가가 될 수 있습니다.

전세 사기의 위험은 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 하지만 이 글에서 제시된 등기부등본 확인부터 안전계약 방법에 대한 가이드를 철저히 따른다면, 소중한 자산을 안전하게 지킬 수 있습니다.

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 혼자 고민하지 마시고 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 또한, 계약 후에도 전세보증금 반환 보증보험과 같은 안전장치를 마련하는 것을 잊지 마세요.

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